……案例分析……
承租人能否随意解除租赁合同
张女士与李先生在2012年8月31日签订租赁合同一份，张女士将两间店面房出租给李先生，租期为5年，租金是每年10万元，每年一交。今年8月中旬，李先生短信告诉张女士不再租用张女士的店面房，称会在8月底之前腾空搬离。张女士认为租赁合同签了5年，一时半会儿也找不到合适的承租人，因此不同意退房。李先生则认为，自己有自由解除租赁合同的权利，双方为此争论不休。那么，承租人到底能不能随意解除租赁合同呢，张女士能否主张损失赔偿？
分析：根据我国《合同法》的规定，承租人在以下三种情形中可以单方解除租赁合同，且无需承担任何赔偿责任：一是出租人未按时交付房屋，经承租人催告后仍未在合理期限内交付的；二是出租人交付的房屋不符合租赁合同的约定，致使承租人不能实现居住或使用的；三是已经交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全的。
除了以上三种情形之外，若承租人未按照租赁合同的约定履行，单方要求提前解除合同的，则为违约。本案中，李先生腾退房屋并不符合以上三种情况，故李先生单方要求提前解除合同，属于违约方。
至于租赁合同提前解除的赔偿问题，租赁合同中对此有约定的，应按照约定履行。如果未对此作出约定的，承租人单方解除合同，出租人可以向承租人主张房屋空置损失。一般来说，剩余租期超过3个月的，赔偿数额按照3个月租金给付，剩余租期不满3个月的，赔偿数额以剩余租期的租金给付。本案中，承租人李先生需赔偿3个月的租金给出租人张女士。
另外，需要注意的问题是，租房押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除押金，但租赁合同中有明确约定的除外。 董怡 水萍
分析：根据我国《合同法》的规定，承租人在以下三种情形中可以单方解除租赁合同，且无需承担任何赔偿责任：一是出租人未按时交付房屋，经承租人催告后仍未在合理期限内交付的；二是出租人交付的房屋不符合租赁合同的约定，致使承租人不能实现居住或使用的；三是已经交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全的。
除了以上三种情形之外，若承租人未按照租赁合同的约定履行，单方要求提前解除合同的，则为违约。本案中，李先生腾退房屋并不符合以上三种情况，故李先生单方要求提前解除合同，属于违约方。
至于租赁合同提前解除的赔偿问题，租赁合同中对此有约定的，应按照约定履行。如果未对此作出约定的，承租人单方解除合同，出租人可以向承租人主张房屋空置损失。一般来说，剩余租期超过3个月的，赔偿数额按照3个月租金给付，剩余租期不满3个月的，赔偿数额以剩余租期的租金给付。本案中，承租人李先生需赔偿3个月的租金给出租人张女士。
另外，需要注意的问题是，租房押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除押金，但租赁合同中有明确约定的除外。 董怡 水萍
