法院：违反法律法规强制性规定合同无效

　　案例：村民之间签下一纸“卖地契”，一方称无法获批建房，要求买卖合同无效；另一方称这契约仅是土地承包经营权的转让，合同理应有效。双方争执不下诉至法庭。近日，永嘉县法院开庭审理了该起案件，认定该契约无效，判决卖方返还价款48万元。
　　2016年初，阿鹏有意“购买”村里的土地建造房屋用于自住，经人介绍向同村阿佐购入一块大约70平方米的空地。经过多次协商之后，双方以48万元的价款达成一致，并签订了《空地卖契》。然而，阿鹏的建房申请先后遭到村里及主管部门拒绝。阿鹏经了解方得知，自己“买”的土地属于农用地而非宅基地，只能用于农用建设，不能用于建造住宅。
　　《空地卖契》成了一纸空文，感到上当受骗的阿鹏一纸诉状向法院提起诉讼，要求阿佐归还48万元及利息。
　　庭审中，卖方阿佐辩称，“卖契”里涉及的是家庭承包经营的农村土地，约定的也是土地承包经营权的转让而不是土地买卖，可以在同村村民之间有效流转。
　　分析：法院审理后认为，针对被告阿佐提出的土地承包经营权流转行为，既无证据证明事先征得土地发包方的同意，也无证据证明土地承包经营权已转移至原告阿鹏的名下，且“卖契”在内容上明确了出卖土地的占地面积、价款、位置等内容，符合买卖的基本要素，因此该行为不属于经营权转让行为，对被告的辩解法院不予支持。涉案《空地卖契》对农用地进行买卖的行为违反法律法规强制性规定，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，法官在开庭时向原、被告双方释明法理，告知阿鹏应当通过正规途径审批房屋进行建设，其行为亦有过错，因此对其主张的利息部分不予支持。
　　近年来，涉及农村土地的买卖行为愈加多发，根据土地管理法：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……本案中，双方当事人签订的买卖合同违反了该条规定，应为无效。合同法亦规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失。因此，法院判决本案被告返还原告购买“空地”的价款。（文中当事人均为化名）
清溪 胡华烨